二手房合同数字约定要明确
导语 在签订二手房买卖合同时，需要对房价、各交易环节所需时间、违约金额等进行约定，并以具体的数字体现出来，有些数字力求准确，有的则要求考虑留有余量，这样才能平稳地完成交易。 签订二手房买卖合同，尤其要重视数字。专家表示，一般情况下，买卖双方对房价等比较重要的数字还是会充分重视的，一般不会出错。但对交易日期、违约金、税费等可能会因为疏忽大意而留下隐患。因此，对这些数据一定不能大意。
■交易时间松紧适度
在交易过程中，为了尽快结束交易，力求将各个交易环节衔接得非常紧凑。在办理各项手续时可以这样做，但在合同中，却不必将交易时间控制得过严，以免带来不便。
专家举例说，如买家申请银行按揭贷款，如果手续齐全，完全可以在7个工作日内通过审批。但在实际办理过程中，由于手续问题，可能会存在补办手续的情形，这样申请过程肯定会延长。如果在买卖合同中将申请按揭贷款的时间限制在7天之内，会有可能因为补办手续而延长，这等于买家违约。
专家表示，在实际交易过程中，一般有两个时间节点需要注意，即从签订房屋买卖合同到办理过户手续所需时间、办理过户手续到交房之间的时间。一般说来，前者为35-40天，后者为15天左右。
至于违约期限超过多长时间便可单方面自动解除合同，目前比较常见的是10天或15天。对买卖双方来说，这个数字一定要充分重视，因为单方面解除合同之后，会面临较为严厉的处罚，如大多数合同中都规定违约方必须支付高额的违约金。
■违约金额高低有度
违约金是不是定得越高越好呢?不一定。在二手房买卖合同中，针对逾期付款、延迟办理过户手续、逾期交房等行为都会约定相应的违约责任。
如果从自身角度出发，将对方违约责任定得越高对自己越有利。其实不然，因为买卖合同中对违约责任的约定是对等的，如果买家要求卖家承担较高的违约责任，卖家同样可以在合同中约定买家承担较高的违约责任。
如何约定适度的违约责任是买卖双方需要注意的。专家建议，对逾期付款、逾期办理过户手续、逾期交房等行为可约定每日按照总房价的千分之一来支付违约金。如一套总价值100万元的二手房，晚交房一天，将支付1000元的违约金，对卖家来说具有相当大的威慑力。
对单方解除合同的情形，违约方应该承担多大的违约责任?一般情况下确定为总房价的20%，“这是法院可能支持的最高上限。”专家建议，买卖双方在合同中约定违约金时，一般以20%为最高上限。
■尾款多少灵活确定
尾款应该保留多少?要视具体情况而定。
在二手房交易过程中，往往留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。那么，尾款到底保留多少比较合适呢?
业内人士分析认为，如果是毛坯房，保留1万元的尾款就够了。因为毛坯房尚未经过装修，交易过程中涉及不到装修，也没有家具、家电等，只能会产生一些水、电、煤气费及物业管理费，保留1万元的尾款足以应付得过去。
对于装修房，则要复杂一些。为了保证卖家装修部分的完好及部分家具、家电不被损坏搬走，可以留下更多的尾款。根据装修的不同程度，可保留3-5万元不等。当然，这里需要提前做一些功课，在签订买卖合同时需要在合同的补充条款中将家具、家电的件数、新旧程度等尽量描述清楚。
